주택임대차보호법(주임법)은 민법보다 우선 적용됩니다. 임차인에게 불리한 특약은 아무리 계약서에 명시해도 효력이 없습니다 (주임법 제10조). 이 점을 전제로 염두해두고 계약서를 작성해야 합니다.
⚠ 2025.06.01 시행 — 과태료 부과 시작
임대차 계약 신고제가 의무화되었습니다. 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원 초과 계약은 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 임대인·임차인 공동 의무이며, 미신고·거짓 신고 시 임대인·임차인 양측 모두 과태료 부과 대상입니다. 신고 대상은 수도권·광역시·도(군 단위 제외)·세종·제주에서 보증금 6,000만 원 또는 월 차임 30만 원을 초과하는 계약입니다.
📅 임대인이 꼭 기억할 기간·수치
최소 임대차 기간2년 보장(상가 1년)
계약갱신청구권+2년(최대 4년)(상가 최대 10년)
갱신 시 인상 상한5% 이내
갱신거절 통지만료 6~2개월 전(상가 6~1개월 전)
임대차 신고 기한체결일로부터 30일
해지 사유 발생차임 2기 이상 연체
전월세 전환율기준금리 + 대통령령 이율
💰 임대소득 세금 신고
임대소득이 발생하면 종합소득세 신고 대상입니다. 연 2,000만원 이하 주택임대소득은 분리과세(14%) 선택이 가능하지만, 미신고 시 가산세가 부과됩니다.
주택 수·기준시가에 따라 사업자등록 의무 여부가 달라지므로 세무사 상담을 권장합니다.
SECTION 02
📝 계약 단계
계약서 작성 시 임대인 체크리스트
보증금·월 차임·납부일을 명확히 기재합니다.
계약 기간 — 2년 미만으로 정해도 임차인이 2년을 주장할 수 있습니다.
특약사항 — 분쟁 소지가 큰 항목(못질 금지, 반려동물, 흡연, 원상복구 범위 등)을 구체적으로 서면화합니다.
옵션 목록 — 제공하는 가전·가구·비품을 목록으로 기재하고, 상태를 함께 기록합니다.
중개보수 — 법정 요율 이내인지 확인합니다.
특약의 한계임차인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 예를 들어 "계약갱신청구권을 행사하지 않겠다"는 사전 약정, 보증금 반환을 조건부로 제한하는 문구 등은 무효입니다. 반면, 원상복구 범위를 구체화하는 특약(예: "도배·장판 교체 비용 임차인 부담")은 합리적 범위 내에서 유효합니다.
갱신 거절 — 언제, 어떻게 가능한가?
임차인의 계약갱신청구권(1회, 2년 연장)을 거절할 수 있는 법정 사유는 다음과 같습니다.
임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주 (가장 흔한 사유)
임차인의 차임 2기 이상 연체
임차인의 동의 없이 전대(재임대)한 경우
임차인이 고의·중과실로 주택을 파손한 경우
주택의 전부 또는 대부분이 멸실된 경우
철거·재건축을 위해 목적물 회수가 필요한 경우
⚠ 실거주 사유 거절 후 주의
실거주를 사유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간(2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 재임대하면 임대인이 임차인에게 손해배상 책임을 집니다. 실거주 거절은 진정한 실거주 계획이 있을 때만 사용하세요.
묵시적 갱신 — 통지 기한을 놓치면?
임대인이 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신 거절을 통지하지 않으면, 같은 조건으로 2년 자동 연장됩니다.
묵시적 갱신 후 임차인은 언제든 3개월 통지 후 해지할 수 있지만, 임대인은 정당한 사유 없이 일방 해지할 수 없습니다.
💡 갱신 거절 통지는 반드시 내용증명 우편으로 발송하여 "통지했다"는 증거를 남기세요.
전월세 전환 시 법정 전환율
보증금을 월세로 전환하거나 반대의 경우, 법정 전환율(한국은행 기준금리 + 대통령령 이율)을 초과할 수 없습니다. 초과 시 임차인이 감액을 청구할 수 있으므로 전환 전 현행 전환율을 반드시 확인하세요.
SECTION 03
🚚 입주 단계
입주일 임대인 처리 사항
STEP 1
잔금 수령 확인 — 입금 내역을 스크린샷 등으로 보관합니다.
STEP 2
열쇠·출입카드 인도 — 전 임차인에게서 수령한 열쇠를 전달하고, 도어락 비밀번호를 임차인이 직접 변경하도록 안내합니다.
STEP 3
주택 상태 공동 확인 — 입주 당일 임차인과 함께 주택 상태를 점검하고, 기존 하자·옵션 상태를 기록합니다.
STEP 4
임대차 계약 신고 — 체결일로부터 30일 이내 관할 시·군·구청 또는 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 공동 신고합니다.
핵심 — 입주 시 하자 기록이 퇴실 분쟁을 막는다
입주 당일 주택 상태를 사진·영상으로 남기고, 임차인에게 문자/카카오톡 등으로 공유하여 양측 확인 기록을 만드세요. 퇴실 시 원상복구 분쟁에서 가장 강력한 증거가 됩니다.
임차인이 전입신고와 확정일자를 받는 것은 임차인의 대항력·우선변제권 확보를 위한 것입니다. 이는 임대인에게 불이익을 주는 것이 아니며, 임대차 신고를 통해 확정일자가 자동 부여되므로 신고에 적극 협조하는 것이 양측 모두에게 유리합니다.
SECTION 04
🏡 거주 단계
🔧 수선의무 — 임대인의 법적 의무
민법 제623조에 따라, 임대인은 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담합니다. 수선 요청을 무시하면 임차인이 차임 지급을 거절하거나, 직접 수리 후 비용을 청구하거나, 계약을 해지할 수 있습니다.
임대인 부담 (대수선)
보일러 고장·교체
배관·수도관 노후 파열
구조적 원인 누수
창호·샤시 노후 교체
전기 배선 문제
건물 외벽·구조 균열
옥상 방수 등 공용부분
임차인 부담 (소수선)
형광등·전구 교체
수도꼭지 패킹 교체
배수구 막힘 (생활 원인)
본인 과실로 인한 파손
소모품 교체
특약에 명시된 항목
특약으로 면제 가능한 범위
소규모 수선(전구 교체 등)은 특약으로 임차인 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 건물 주요 구성부분의 대수선(배관, 보일러, 지붕 등)까지 면제하는 특약은 판례상 인정되지 않을 수 있습니다.
💰 차임(월세) 연체 대응
임차인이 2기(통상 2개월)에 걸쳐 차임을 연체하면 다음 조치가 가능합니다.
묵시적 갱신의 효력이 인정되지 않습니다.
계약 해지를 통보할 수 있습니다 (해지 의사 통보 필요).
보증금에서 연체 차임을 공제할 수 있습니다.
💡 연체 발생 시 즉시 카카오톡·문자 등 기록이 남는 수단으로 독촉하고, 누적되면 내용증명을 발송하세요.
🚫 임차인의 의무 위반 감시 포인트
무단 전대 — 임대인 동의 없이 제3자에게 재임대하면 계약 해지 사유입니다.
무단 구조 변경 — 동의 없는 시설 변경·철거는 원상복구 청구 가능합니다.
용도 외 사용 — 주거 목적 계약인데 사업장으로 사용하는 경우 등
주택 훼손 — 고의·중과실로 파손 시 갱신 거절 사유 + 손해배상 청구 가능
🏗️ 임대인의 보존행위 출입권
민법 제624조에 따라, 임대인이 주택 보존에 필요한 수선을 하려 할 때 임차인은 이를 거절할 수 없습니다. 다만 사전 통지 후 합리적인 시간에 방문하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
SECTION 05
📦 퇴실 단계
퇴실 전 임대인 액션 플랜
6~2개월 전
계약 종료를 원하면 내용증명으로 갱신 거절 통지를 발송합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신됩니다.
2~1개월 전
새 임차인 모집을 시작합니다. 부동산 중개업소에 매물 등록하고, 기존 임차인에게 집 보여주기 일정을 협의합니다.
2~1주 전
퇴실 점검 일정을 잡고, 원상복구 범위를 사전 협의합니다. 입주 시 기록한 사진과 대조 준비를 합니다.
퇴실 당일
양측 함께 현장 점검 → 하자·훼손 확인 → 공과금 정산 → 열쇠 수령 → 보증금 반환
원상복구 — 임대인이 청구할 수 있는 범위
판례상 원상복구 기준은 "입주 당시 그대로"가 아니라 "통상적 사용에 의한 자연 마모를 제외한 상태"입니다. 자연 마모까지 임차인에게 부담시키면 분쟁에서 불리해집니다.
임차인에게 청구 가능
고의 낙서·낙인
흡연으로 인한 변색·냄새
무단 시설 변경·철거
반려동물에 의한 파손
과도한 못질·타공 (큰 구멍)
누수를 신고하지 않아 확대된 피해
특약에 명시된 항목
임대인이 감수해야 할 것
도배·장판 자연 변색
가구 놓은 자리 눌림 자국
노후 보일러·배관 문제
자연 발생 곰팡이
구조적 균열
건물 노후로 인한 누수
일반적 생활 마모
입증 책임은 임대인에게 있다
원상복구 비용을 청구하려면, 훼손이 임차인의 행위로 인한 것임을 임대인이 입증해야 합니다. 입주 시 상태 사진이 없으면 "원래부터 있던 하자"라는 임차인의 반론에 대응하기 어렵습니다.
임차인이 퇴거하지 않을 때
계약 종료 후에도 임차인이 퇴거를 거부하면 다음 순서로 대응합니다.
1단계
내용증명 발송 — 퇴거 요구와 법적 조치 예고를 공식 통보합니다.
2단계
분쟁조정위원회 — 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다 (무료, 약 60일).
3단계
명도소송 — 법원에 건물 인도(명도) 청구 소송을 제기합니다.
4단계
강제집행 — 승소 확정 판결 후 집행관을 통해 강제 퇴거를 진행합니다.
SECTION 06
🧾 정산 단계
보증금 반환 원칙
계약 종료 시, 보증금에서 연체 차임과 원상복구 비용을 공제한 나머지를 반환해야 합니다.
반환 시점계약서상 종료일 (퇴실일)
반환 vs 명도동시이행 관계
공제 가능 항목연체 차임 + 원상복구 비용
보증금 반환과 목적물 명도는 동시이행 관계입니다. 보증금을 돌려주지 않으면서 퇴거만 요구할 수 없고, 반대로 임차인도 보증금을 받지 못한 채 점유를 풀지 않을 수 있습니다.
⚠ 보증금 반환을 미루면 생기는 일
임차인이 임차권등기명령을 신청하면, 등기부에 임차권등기가 설정됩니다. 이 등기가 걸린 상태에서는 새 임차인을 구하기가 사실상 불가능해집니다. 또한 반환 지연일부터 연 5%의 지연이자가 발생합니다.
보증금에서 공제할 때 주의사항
공제 항목과 금액을 서면으로 명세를 작성하여 임차인에게 제시합니다.
근거 없는 채권(존재하지 않는 훼손, 부풀린 수리비)으로 공제하면 부당 거부로 간주됩니다.
원상복구 비용은 실제 견적서·영수증으로 입증해야 합니다.
자연 마모 부분까지 공제하면 분쟁조정이나 소송에서 불리합니다.
퇴실 정산 체크리스트
전기·가스·수도 최종 검침 — 정산 기준일 확인
관리비 미납 여부 확인
열쇠·출입카드·리모컨 회수
원상복구 공제 항목 서면 합의
보증금 반환 계좌·금액·일정 확인
임대차 신고 해제(변경) 신고
✓ 정산 분쟁 예방 핵심
퇴실 점검 시 양측이 함께 확인하고, 공제 내역을 서면으로 합의한 뒤, 서명본을 각자 보관하세요. 구두 합의만으로는 나중에 "그런 적 없다"는 분쟁이 발생합니다.
FAQ
❓ 자주 묻는 질문
법정 거절 사유(실거주, 차임 2기 연체, 무단 전대, 고의 파손 등)에 해당하면 거절할 수 있습니다. 사유 없이 거절하면 임차인이 법원에 갱신 청구를 할 수 있고, 임대인이 패소할 수 있습니다. 갱신 시 인상폭은 5% 이내로 제한됩니다.
네. 계약갱신청구권은 1회(2년)만 인정되므로, 4년 후 새 계약(재계약 또는 새 임차인)에는 전월세상한제(5%)가 적용되지 않습니다. 시세에 맞춰 자유롭게 조건을 설정할 수 있습니다.
대항력을 갖춘 임차인이 있는 상태에서 매도하면, 새 매수인이 임대인 지위를 승계합니다. 기존 계약 조건(보증금, 기간)이 그대로 유지되며, 갱신청구권과 5% 상한도 그대로 적용됩니다. 매도 전 임차인 현황을 매수인에게 명확히 고지해야 합니다.
조정 자체에 참여하는 것은 의무가 아니며 거부할 수 있습니다. 다만 거부하면 임차인이 바로 소송을 제기할 수 있고, 조정에 불성실했다는 점이 재판에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 비용이 무료이므로 참여하는 것이 대체로 유리합니다.
법적으로 보증금 반환 의무는 계약 종료일에 발생합니다. "새 세입자가 들어오면"이라는 조건은 법적 근거가 없으며, 이를 사유로 반환을 미루면 지연이자가 발생하고, 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 자금 사정이 어려울 경우 반환 일정을 서면으로 합의하는 것이 현실적 대안입니다.
매년 5월 종합소득세 신고 시 임대소득을 포함해야 합니다. 연 2,000만 원 이하 주택임대소득은 종합과세와 분리과세(14%) 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 주택임대 사업자등록(렌트홈) 여부, 보유 주택 수, 기준시가에 따라 과세 방법이 달라지므로 세무사 상담을 권장합니다.